🏠 전월세 전환 계산기

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 '연이율'입니다. 전환 대상 보증금에 이 연이율을 곱하면 연 환산 월세 총액이 나오고, 이를 12로 나누면 매달 낼 월세가 됩니다. 전세 → 월세 전환의 기본 계산식은 다음과 같습니다.

월세 = (전환 대상 보증금 × 전환율%) ÷ 12

여기서 '전환 대상 보증금'은 원래 전세 보증금에서 전환 후 유지할 보증금을 뺀 차액입니다(원래 보증금 − 전환 후 보증금). 반대로 '보증금 + 월세'를 순수 전세금으로 환산할 때는 아래 식을 씁니다.

전세금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ (전환율% ÷ 100)

두 식은 같은 관계를 방향만 바꾼 것입니다. 전환율이 높을수록 앞의 식에서는 월세가 커지고, 뒤의 식에서는 같은 월세가 더 적은 전세금으로 환산됩니다.

전환율이 월세로 어떻게 옮겨지는지 구체적인 케이스로 확인합니다. 아래 값은 모두 위 계산기의 공식으로 검산했습니다.

• ① 신혼부부, 목돈 일부를 남기고 싶은 경우 — 전세 3억 원을 보증금 1억 원으로 낮추고 전환율 5.5%를 적용하면 전환 대상 2억 원 × 5.5% ÷ 12 = 월세 916,667원. 남긴 보증금 2억 원을 다른 곳에 굴리거나 대출을 그만큼 덜 받는 대신 월 약 92만 원을 부담하는 구조입니다.
• ② 보증금을 크게 낮춰 현금을 확보하는 경우 — 전세 4억 원을 보증금 2억 원으로 낮추고 전환율 5%면 전환 대상 2억 원 × 5% ÷ 12 = 월세 833,333원. 전환율이 0.5%p 낮아진 것만으로 시나리오 ①보다 월세가 약 8만 원 줄었습니다.
• ③ 지금 사는 반전세가 전세로 치면 얼마인지 확인 — 보증금 2,000만 원 + 월세 80만 원, 전환율 6%로 전세 환산하면 2,000만 + (960만 ÷ 0.06) = 1억 8,000만 원. 이 값을 같은 동네 전세 시세와 비교하면 현재 계약이 전세 대비 비싼지 싼지 판단할 수 있습니다.

같은 전환 대상 보증금 2억 원이라도 전환율에 따라 월세가 얼마나 달라지는지 정리했습니다. 전환율이 1%p 오를 때마다 연 환산액이 200만 원, 월세로는 약 16.7만 원씩 뛰는 것을 볼 수 있습니다.

임대차 계약이 유지되는 도중에 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때는, 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 전환율 상한을 넘을 수 없습니다. 상한은 다음 두 값 중 더 낮은 쪽입니다.

• 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현행 연 2%)
• 연 10%

전세와 월세(반전세)는 목돈 부담, 월 고정지출, 기회비용에서 서로 다른 장단점이 있습니다. 판단의 핵심 기준은 '전환율'과 '내가 조달할 수 있는 돈의 금리(전세대출 금리 또는 예금 금리)'의 비교입니다.

• 핵심 비교: 보증금 차액 2억 원을 전세대출로 조달할 때 대출금리가 연 4%라면 월 이자는 2억 × 4% ÷ 12 = 666,667원입니다. 같은 2억 원을 전환율 5.5%로 월세화하면 월 916,667원이죠. 즉 전세대출 금리(4%)가 전환율(5.5%)보다 낮으면, 대출을 받아서라도 전세를 유지하는 편이 월 부담이 약 25만 원 적습니다.
• 반대로 전환율이 전세대출 금리보다 낮거나, 애초에 목돈·대출 한도가 부족하다면 보증금을 낮추고 월세를 내는 편이 현실적입니다.
• 예금 관점에서도 같습니다. 남긴 목돈으로 받을 수 있는 예금 금리보다 전환율이 높으면 보증금을 지키는 전세가 유리하고, 낮으면 월세 전환이 손해가 덜합니다.
• 전세는 계약 종료 시 보증금을 온전히 돌려받는 것이 전제이므로, 큰 보증금을 넣을수록 반환 위험 관리(전세보증금 반환보증, 선순위 권리 확인)가 더 중요해집니다.

전월세 전환을 계산할 때 자주 틀리는 지점들입니다.

• '전환율은 전세금 전체에 곱한다'는 오해 — 아닙니다. 곱하는 대상은 '전세금 전체'가 아니라 '월세로 돌리는 보증금 차액'입니다. 전세 3억을 보증금 1억으로 낮췄다면 전환율은 3억이 아니라 2억에 적용됩니다.
• '법정 전환율 = 고정 5%'라는 오해 — 상한은 기준금리에 연동되어 바뀝니다. 과거 기준금리가 낮을 때 상한이 3%대였던 적도 있습니다. 특정 숫자를 외우지 말고 전환 시점 기준금리로 계산해야 합니다.
• '법정 상한이 모든 계약을 강제한다'는 오해 — 상한은 기존 계약을 월세로 '전환'할 때 적용됩니다. 신규 계약의 시장 전환율은 이보다 높을 수 있으며, 이는 위법이 아닙니다.
• 확정일자·전입신고를 미루는 실수 — 보증금을 지키는 대항력과 우선변제권은 '전입신고 + 실제 거주 + 확정일자'로 확보됩니다. 반전세라도 보증금이 남아 있으면 반드시 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아 두어야 합니다.
• 월세 전환분의 세액공제를 놓치는 실수 — 일정 요건을 갖춘 무주택 근로자는 낸 월세에 대해 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있습니다. 전세를 월세로 돌렸다면 이 공제 가능 여부도 함께 따져 보세요.

협상에 쓸 전환율은 '법정 상한'과 '실제 시장 전환율' 두 가지를 함께 봐야 합니다. 법정 상한은 넘지 말아야 할 천장이고, 시장 전환율은 실제 거래에서 형성되는 값입니다. 둘은 다를 수 있습니다.

실제 시장 전환율은 한국부동산원이 지역별·주택유형별로 전월세전환율 통계를 공표합니다. 대체로 아파트보다 다세대·연립·단독의 전환율이 높고, 수도권보다 지방의 전환율이 높게 형성되는 경향이 있습니다. 보증금이 작을수록(월세 비중이 클수록) 전환율이 높아지는 패턴도 나타납니다.

따라서 '전환율 5%가 적정한가'를 판단할 때는 같은 지역·같은 유형의 통계 전환율과, 인근 매물의 실제 보증금·월세 조합을 위 계산기로 역산해 얻은 전환율을 함께 비교하는 것이 정확합니다.

• 역산 방법: 관심 매물이 '보증금 3,000만 원 + 월세 90만 원'이라면, 전세로 환산해 보거나 전환율을 역으로 구해 다른 매물과 비교할 수 있습니다. 이 계산기의 '월세 → 전세' 모드로 전세 환산값을 구하면 매물 간 비교가 쉬워집니다.
• 통계는 과거·평균값이므로 개별 매물의 협상 전환율과는 차이가 있습니다. 참고 기준으로만 활용하세요.

반전세로 보증금을 낮췄더라도 남은 보증금은 여전히 지켜야 할 목돈입니다. 계약 단계에서 아래 세 가지를 확인하면 반환 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

• ① 등기부등본 확인 — 계약 전과 잔금 전, 두 번 확인합니다. 근저당권 등 선순위 채권이 집값 대비 과도하면 보증금 회수가 위태로울 수 있습니다.
• ② 전입신고 + 확정일자 — 이사 당일 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 보증금이 남아 있는 반전세도 반드시 챙겨야 합니다.
• ③ 전세보증금 반환보증 — 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다. 가입 요건(보증금 한도·주택 조건)을 미리 확인하세요.

전월세 전환율은 세입자와 집주인의 이해가 정면으로 엇갈리는 숫자입니다. 같은 보증금을 놓고도 전환율을 어떻게 정하느냐에 따라 월세 부담과 임대 수익이 크게 달라집니다.

• 전환율이 높을수록: 세입자는 같은 보증금 차액에 더 많은 월세를 내야 해 불리하고, 집주인은 임대 수익이 커져 유리합니다.
• 전환율이 낮을수록: 세입자의 월세 부담이 줄어 유리하고, 집주인의 수익은 낮아집니다.
• 집주인에게 전환율은 보증금을 굴려 얻을 기대 수익률의 기준이 되고, 세입자에게는 목돈을 월세로 바꾸는 '비용의 이자율'이 됩니다. 그래서 시중 금리가 오르면 집주인은 더 높은 전환율을 요구할 유인이 생기고, 세입자는 그만큼 전세를 유지할 이유가 커집니다.
• 그래서 재계약·조건 변경 협상에서는 전환율 0.5%p 차이도 월세로는 수만~수십만 원 차이가 됩니다. 법정 상한과 인근 시세를 함께 근거로 들고 협의하는 것이 유리합니다.